各镇人民政府、街道办事处，京山经济开发区，京山温泉新区，市政府各部门：
《京山市集体土地上房屋征收补偿安置方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
2024年9月9日
京山市集体土地上房屋征收补偿安置方案
为做好我市集体土地上房屋及附着物征收补偿安置工作，保障被征收土地上房屋及附着物所有权人的合法权益，促进经济社会高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《湖北省土地管理实施办法》等法律法规，结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想
遵循公平补偿、程序正当、结果公开的原则，切实保障被征收人享有知情权、参与权和监督权，严格程序，依法征收，按照法律法规解决征收纠纷，确保集体土地上房屋及附着物征收补偿工作顺利实施。
二、适用范围
本市行政区域内因征收集体所有的土地，涉及土地、房屋征收补偿安置、青苗及其他地上附着物补偿的，适用本方案。因非农建设需要使用国有农林牧渔场等土地的，参照本方案规定的补偿标准执行。国家、省对国防、公路、铁路、水利、水电工程等基础设施项目涉及征收补偿安置另有规定的，从其规定。
三、房屋征收组织和责任
市政府房屋征收与补偿管理办公室为市政府确定的房屋征收部门（以下简称市征收办），负责统筹全市集体土地上房屋征收管理。各镇(街道)为房屋征收实施单位，负责辖区项目范围内房屋征收补偿安置工作。发改、自然资源和规划、公安、财政、住建、城管、审计、农业农村、人社、行政审批等部门按照各自职责，互相配合，共同做好征收补偿工作。
四、房屋征收实施程序
（一）成立专班。由征收实施单位成立动迁工作专班，工作专班和包联单位（人员）是推动征迁工作的责任主体，要同村（社区）一起做好征迁户的数据核实和签约等工作。
（二）宣传动员。由征收实施单位在征收范围张贴征收预公告，公布征收范围、目的、补偿标准、安置方式、签约期限等，动员群众积极配合房屋征收工作。
（三）入户调查。由征收实施单位负责组织对征收范围内的房屋及附属物、地面附着物等进行入户调查、登记造册，核实锁定补偿基础数据。
（四）核定补偿。由征收实施单位按户确定补偿数额，申报补偿资料，报市征收办现场复核认定后，出具补偿核定单。征收实施单位作为处理辖区内有关征迁补偿安置工作的责任主体，应依据征收政策规定、标准处理有关问题，并对补偿的内容、标准和补偿金额的真实性负责。
（五）签订协议。征收实施单位依据补偿核定单与被征收人（产权人）签订《房屋征收补偿安置协议》。
（六）补偿搬迁。由征收实施单位根据《房屋征收补偿安置协议》发放补偿款，并组织实施房屋搬迁腾退、拆除等工作。
（七）征收补偿决定。房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权不明确的，由征收实施单位会同征收部门报请市人民政府依法作出补偿决定。
五、安置方式和补偿标准
（一）房屋征收安置方式
集体土地上住宅房屋征收安置主要提供集中还建和迁建两种安置方式，也可以选择货币补偿。原则上城市规划区以内的被征收住宅房屋安置以集中还建安置方式为主，城市规划区以外的被征收住宅房屋安置以迁建安置方式为主。
1.还建安置方式，即对城市规划区以内的被征收住宅房屋主屋实行产权调换，产权调换房屋位于政府集中建设的还建房小区，对房屋装饰装修、附屋、房屋附属物及地上附着物实行货币补偿。对被征收人合法房屋主体建筑按照房屋(主屋)面积、结构类别计算还建面积，其中砖混结构按1:1.2、砖木结构按1:1.1、土木结构按1:1还建安置房建筑面积。被征收人应选择最接近其还建面积的户型进行安置，每户还建安置房不得超过3套，且还建房总面积不得超过360平方米，主屋建筑面积还建后超过360平方米以外的部分按原面积实行货币补偿。
鼓励被征收人选择货币补偿，被征收人主屋全部或部分放弃还建安置实行货币补偿的，按主屋原面积在重置价格补偿参考标准的基础上，每平方米奖励600元。
2.迁建安置方式，即对城市规划区以外的被征收人合法住宅房屋主体建筑以迁建安置为主，统一由所在村组结合村庄建设规划，异地安排宅基地自行建设住房。对被征收房屋、房屋附属物、地上附着物等实行货币补偿。被征收人放弃迁建住房宅基地的，给予宅基地补助20000元。
（二）房屋征收补偿标准
1.住宅主屋货币补偿标准。被征收人选择货币补偿的，被征收房屋价值的补偿由房屋价值和房屋装饰装修补偿费构成。房屋价值由征收人参照附件1《主屋（正屋）补偿参考标准》、附件2《附属房屋（建筑）补偿参考标准》与被征收人协商确定；协商不成的，由依法选定具有相应资质的房地产价格评估机构评估其价值，经征收专班复核认定后补偿。同一征收项目内，既有集体土地又有国有土地的，集体土地上的房屋征收可参照国有土地上的房屋补偿标准执行。
2.住改非房屋补偿标准。住宅房屋未经规划部门批准自行改变房屋用途作为经营性用房使用，且以该住宅为注册地址依法取得营业执照并一直从事经营的，按住宅房屋给予补偿；对其实际用于经营的部分，在同类住宅房屋补偿标准基础上增加30%。停产停业损失补助费按同类结构的住宅房屋货币补偿标准的5%计算。已依法取得营业执照但其经营活动中断、停止的，或未取得营业执照的，不予增加补偿。
3.非住宅（生产及商业经营性质用房）补偿标准。
（1）征收非住宅用房原则上实行货币补偿，房屋附属建筑、地上附属物、装修及搬迁补助等实行货币补偿。
（2）非住宅搬迁补助费。经营性（商业、办公等）用房按15元/平方米给予一次性搬迁补助，以上补助包括设备或货物的拆除、搬运、安装、调试及其过程中造成的损失等全部费用；生产性（厂房等）用房搬迁涉及大型机器设备、大量物资搬迁的，其搬迁所需费用可由征收双方协商确定，协商不成的，委托有资质的评估机构通过评估确定，评估费用按物价部门规定执行。
（3）停产停业损失补偿。征收非住宅，造成被征收人停产停业损失的，按被征收非住宅房屋补偿价值5%的标准，给予一次性补助。无合法经营手续或手续过期失效以及征收时已停产停业的，不予支付停产停业损失补偿费。
被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，应当在七日内向房屋征收部门提供房屋征收前3年的收益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明文件。由房屋征收实施单位与被征收人协商确定停产停业损失，停产停业期限按6个月计算。
4.房屋装饰装修补偿标准。房屋装饰装修的补偿按评估价实行货币补偿。
5.附属房屋、房屋附属物、地上附着物补偿标准。附属房屋、房屋附属物补偿，参照附件2《附属房屋（建筑）补偿参考标准》、附件3《房屋附属物补偿参考标准》，由征收实施单位与当事人协商确定。
其他地上附着物及风景树木参照附件4《地上附着物补偿参考标准》、附件5《风景树木迁移费补偿参考标准》，由征收实施单位与当事人协商确定。
6.搬迁补助费标准。住宅房屋一次性补助2000元。
7.临时安置补助费标准。还建安置户自行过渡的，按每月每户1000元标准发放临时安置补助费。选择期房安置的，过渡期限从被征收房屋腾空验收合格到还建房交付钥匙后4个月止，安置房具备交房条件的，被征收人不按照约定时限办理安置房结算入住的，不再发放临时安置补助费；选择现房安置的，计发4个月临时安置补助费。
征收实施单位提供周转房过渡的，不另支付临时安置补助费。
迁建安置户自行过渡的，按每月每户600元标准一次性发放12个月临时安置补助费。
8.新宅基地场地平整补助标准。异地迁建的被征收户，按每户10000元给予新宅基地场地平整补助。由镇（街道）、村（社区）统一实施新宅基地场地平整的，补助资金交由镇（街道）、村（社区）统筹安排。
（三）房屋面积确定及结算方法
1.安置房面积确定。还建安置房面积以测绘部门实测为准。
2.安置房结算方法。因户型原因，被征收人应还建面积大于还建房总面积的，多出部分实行货币补偿。被征收人应还建面积小于还建房总面积的，差额部分在10平方米以内按每平方米740元结算，10-30平方米以内按每平方米1580元结算，超过30平方米以上的按每平方米2100元结算。
因特殊原因(如被征收人家庭因有两个以上子女达到法定结婚年龄需要分户等) 需要增加还建房的，由本人申请，村(居)委会核实，所辖街道审查，市征收办核实后报市政府批准，可以按还建房成本价购买一套，但所购房屋5年内不得交易。
用于还建安置的被征收房屋应为住宅的主屋，其他房屋实行货币化补偿，不计入应还建安置面积。
被征收房屋面积由市征收办委托具有测绘资质的专业测绘机构实测面积为准。
3.安置房建设要求。还建安置房按照“统一规划，合理布局，功能齐全”的要求由街道统一集中还建。还建小区土地性质为国有划拨土地，还建房须符合国家质量标准。
4.不动产权证注销和办理。被征收房屋，由被征收人授权委托征收实施单位，持被征收房屋的权属证书办理不动产注销登记。被征收人入住还建安置房后，由征收实施单位协助被征收人办理不动产权证。
（四）奖励办法
1.在规定时限内签订协议并按时搬迁的，可按不高于被征收房屋补偿价值2%的比例给予奖励。具体奖励办法和标准根据征收范围、规模和区位确定，并在项目征收补偿方案中予以明确。
2.按照签订《房屋征收补偿安置协议》时间先后顺序，还建户可在安置房分配中优先选房，迁建户可优先选择新宅基地。
（五）补充事项
1.被征收房屋的所有权人及房屋用途，以相关机构颁发的房屋所有权证、集体土地使用权证或不动产权证登记为准。
2.对征收范围内涉及无补偿标准的，如：电力、通信、燃气、道路、桥梁、给排水、土方等工程类由市财政局评审中心评审后补偿。
3.对征收范围内属于国家、省、市项目投资修建的基础设施等工程在征迁时不予补偿，属于村集体投资修建的工程项目由市财政局评审中心评审后补偿。
4.对征收范围内涉及补偿金额大、补偿差距大、复核变化大的疑难问题，由市征收办协调镇（街道）采取“一事一议”办法研究解决。
5.为确保房屋拆除安全，征收范围内房屋由征收实施单位委托有专业资质的拆除公司拆除。
六、未登记建筑认定及处理
征收范围内未经登记的建（构）筑，由市征收办组织市自然资源和规划局、市住建局、市城管执法局、市房产服务中心等相关单位进行认定和处理。对认定为合法建（构）筑的，参照前款进行补偿；未超过批准期限的临时建（构）筑，以批准期限减去已使用年限的剩余期限经协商或按重置成本法评估其价值后给予适当补偿；对认定为违法的建（构）筑和超过批准期限的临时建（构）筑不予补偿。
七、其他事项
本方案自2024年9月9日起施行，有效期3年。
本方案由京山市人民政府办公室负责解释，具体应用中的问题由京山市政府房屋征收与补偿管理办公室负责解读。
1.主屋（正屋）补偿参考标准.docx